▣ 부동산의 가압류 신청과 심리

부동산에 대해 가압류를 진행하고자 할 때는 우선 등을 해당 부동산의 등기부등본을 발급받아 선순위 우선변제권자  확인하고 가압류의 실익이 있는지 여부를 판단해 봐야 합니다. 왜냐하면 가압류를 하는 데는 비용과 인력이 소요되는데 실익이 없는 물건에 가압류를 하게 되면 비용만 들어가고 얻는 것은 없기 때문입니다.

가압류를 신청하기 위해서는 가압류 신청서에 여러 사항을 기재하고 입증서류와 첨부 서류를 첨부한 후 등록면허세 등을 납부하면 됩니다.

부동산 가압류는 보증보험 증권으로 선 담보 제공이 가능하므로 보증보험 증권으로 보증공탁(담보 제공)을 하고자 하는 경우에는 보증보험회사에서 공탁보증보험 증권을 교부받게 됩니다.

가압류를 신청할 법원은 물건 소재지 관할 법원이나 본안의 관할법원 중 편리한 쪽으로 신청하면 됩니다. 보통은 금전채권을 보전하기 위해 신청하는 경우가 많은데, 금전채권은 채권자 주소지(이행지)가 본안에서 특별히 인정된 관할법원에 해당되기 때문에 통상 채권자 주소지 관할법원에 신청하는 경우가 많습니다.

부동산 가압류 신청에 대한 심리는 채권자가 받을 금전채권이 있음을 소명하고 이에 근거하여 서면심리로 진행됩니다. 재판장은 신청서에 기재해야 할 사항이 모두 기재되어 있는지, 신청서에 인지 등이 첨부되어 있는지, 신청 내용이 이유 있는지 여부를 심사한 후 흠결이 있으면 보정을 하는데 정해진 기간 내에 보정이 되지 않으면 신청이 각하되므로 주의해야 합니다.

▣ 가압류의 결정

가압류 신청에 대한 재판은 변론 없이 서면심리에 의한 결정으로 납니다.
가압류의 결정은 신청일로부터 2~7일 정도 소요되며, 채권자(신청인)는 가압류가 결정되면 가압류 결정문을 가압류 결정 법원에서 찾아와야 하는데, 실무에서는 가압류 신청서를 접수할 때 법원 직원이 알려주는 날짜에 가서 가압류 결정문을 찾아오면 되며, 채권자가 가압류 결정문을 찾아가지 않는 경우에는 법원에서 송달해줍니다.


▣ 가압류를 집행하는 절차

부동산의 가압류 집행은 채권자가 별도로 신청할 필요 없이 가압류 법원에서 부동산 소재지 관할등기소에 가압류 결정 정본 및 등기촉탁서를 송부하여 가압류 사실을 등기부에 기입해 줄 것을 촉탁하고 채무자에게 가압류 결정문을 송달합니다.
그리고 등기소의 등기관이 법원의 촉탁에 따라 등기부의 갑구에 가압류 등기, 등기원인, 채권자를 표시하게 되면 가압류 진행이 완료됩니다. 가압류의 효력이 발생하는 시기는 부동산 등기부등본에 가압류 등기를 기입한 때부터입니다.

▣ 가압류 집행의 효력

가압류가 집행되면 채무자나 제삼자에게 효력이 미치는데, 가압류가 집행되면 가압류 물건에 대해 매매. 증여 및 저당권의 설정 등 일체의 처분행위가 금지됩니다. 그러나 이때 처분행위 금지의 효력은 절대적 무효가 아니라 상대적 무효가 됩니다.

즉, 가압류 물건이 양도되거나 담보로 제공되더라도 상대적 무효로서 가압류 채권자에 대해서는 대항할 수 없으나 가압류 채권자 이외의 사람에 대해서는 양도나 담보의 효력을 주장할 수 있습니다.

예를 들어 가압류된 부동산이 양도되어 소유자가 변경되었다고 해도 가압류 채권자는 확정판결문이나 확정된 지급명령 등을 얻은 경우에는 해당 부동산에 대해 강제경매를 신청할 수 있습니다. 그리고 가압류 후에 저당권을 설정한 경우 저당권 자는 앞서는 가압류권자에게 우선변제권을 주장하지 못합니다. 다만 이때도 저당권자 뒤에 또 다른 가압류권자가 있다면 이들에 대해서는 우선변제권을 주장할 수 있습니다.      

가압류를 한 후에 그 물건에 대해 제3채권자가 경매를 진행하는 경우 배당을 신청한 효과를 갖게 됩니다. 또한 가압류가 되면 소멸시효가 중단되는 효력을 갖게 되어 소멸시효가 그때부터 다시 진행됩니다.

☞ 가압류 집행의 효력에 대한 사례

1) 배당할 금액이 2억 원이고 채권 현황은 아래와 같을 때 각 채권자의 배당금액은?

이 경우 저당권자인 B는 먼저 가압류를 한 A에게는 우선변제권을 갖지 못하며, 저당권을 설정한 후 가압류한 C와 D에게는 우선변제권을 갖습니다.
이때 배당은 우선 A, B. C, D에게 안분배당이 되는데 A는 자기 배당분의 전액을 수령하게 되며, 저당권자 B는 후순위인 C와 D로부터 자신의 채권액을 다 변제받을 때까지 우선변제권으로 보전을 받습니다.
A : 1억 원 - 2억 x4 억/8억(모든 채권자의 안 분배 당분)
B : 1억 원 - 2억 x1 억/8억+7,500만 원(C, D에 대해 우선변제권 행사금액)
C : 0원
D : 0원
결과적으로 A는 자기가 배당받을 전액을 배당받으며 C와 D는 저당권자인 B보다 후순위이므로 B가 배당을 받고 남은 금액이 없어 배당금이 없게 되는 것입니다.

2) 소유권이 3월 22일에 E에게 이전된 주택에 경매가 진행되어 배당할 금액이 1억이고 채권 현황이 다음과 같을 때 각 채권자의 배당받을 금액은?

이 경우 소유권이 E에게 이전되기 전에 가압류한 A에게는 소유권자인 E와 E의 채권자로서 저당권을 설정한 B, 가압류를 한 C와 D는 무두 자신의 권리를 가지고 대항하지 못합니다. 따라서 이때는 우선 A가 자신이 가압류한 금액의 전부를 배당받고 남은 금액에 대해서는 저당권자인 B가 우선변제권을 받으며, C와 D는 남은 금액에 대해서 안분배당을 받습니다.
A : 5,000만 원 - 가압류 금액 전액
B : 3,000만 원 - C, D보다 우선 변제
C : 1,000만 원
D : 1,000만 원
결과적으로 소유권이 E에게 넘어오기 이전에 가압류한 A는 우선적으로 가압류한 금액 전부를 배당받으며, 소유권자 E의 저당권자인 B는 C와 D보다 우선변제권자로서 자신의 채권액 전액을 배당받습니다.
그리고 소유권자 E의 가압류권 자인 C와 D는 남은 금액 2,000만 원을 가지고 채권금액에 따라 안분배당을 받습니다.